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Loi Elan du 23 novembre 2018 : Quels apports ?

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 (promulguée au JO le 24 novembre 2018) portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi Elan, comporte de nouvelles mesures qui peuvent impacter votre travail au quotidien.

 

La plupart des mesures sont d’application immédiate ou à partir du 1er janvier 2019. Néanmoins, certaines des dispositions nécessitent des textes réglementaires d'application et n'entreront en vigueur qu'après leur parution (décrets, arrêtés…).

 

Ce qu’il faut retenir :

Apports ou modification de la Loi Hoguet

  • Protection du « titre » du professionnel 

La loi Elan a modifié l’article 14 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 dans le but de rendre punissable sur le plan pénal le fait d’utiliser la dénomination « agent immobilier » sans être titulaire de la carte professionnelle.

Ainsi, en tant qu’agent commercial en immobilier ou mandataire immobilier (sous portage salarial) ne détenant pas de carte professionnelle, vous n’êtes pas autorisé à utiliser cette dénomination sous peine de poursuites pénales pouvant aller jusqu’à six mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende.

  • Obligation de signalement

La loi Elan impose à tout professionnel soumis à la loi « Hoguet » de signaler au procureur de la République tout logement incompatible avec la dignité humaine (article 225-14 code pénal) ou déclaré insalubre (L123-3 CCH).

Ce signalement est effectué sans préjudice, le cas échéant, de la déclaration prévue à l'article L. 561-15 du Code monétaire et financier (Tracfin).

Lutte contre les marchands de sommeil : La loi Elan prévoit la saisie ou la confiscation des indemnités d'expropriation du bien immobilier du propriétaire indélicat qui fait l'objet d'une enquête ou d'une condamnation pénale mais également une interdiction d'achat de nouveaux biens immobiliers pour une durée pouvant désormais aller jusqu'à 10 ans.

 

Aspects métier

  • Location

    • Création du bail mobilité

La loi ELAN a instauré un nouveau contrat de location meublée, appelé "bail mobilité", d'une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie à destination des personnes en mobilité (pour cause de formation professionnelle, apprentissage et stages et volontariat au service civique). 

Le texte prévoit que les loyers impayés des locataires qui concluent un bail mobilité soient pris en charge par le dispositif Visale.

  • Cautionnement

La Loi Elan a simplifié l’acte de cautionnement. Ainsi, la caution n’a plus à reproduire manuscritement certaines mentions légales avant de signer son engagement de caution.

  • Location saisonnière (abusive)

La loi Elan prévoit d'accroître les sanctions pénales et financières envers les loueurs qui ne tiennent pas compte de la réglementation en vigueur. Ils s'exposeront à une amende de 5 000 euros.

Dans les communes où la réglementation sur le changement d'usage est applicable, le bailleur ne pourra également plus louer sa résidence principale plus de 120 jours au cours d'une même année civile. Sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou en cas de force majeure. S'il dépasse ce plafond sans motif valable, il s'exposera à une amende de 10 000 euros.

  • Encadrement des loyers

La Loi Elan supprime le dispositif d’encadrement des loyers instauré par la Loi Alur pour en créer un autre, expérimental pour une durée de 5 ans. Seules les communes de Paris, du Grand Paris et les métropoles de Lyon et d’Aix-Marseille pourront expérimenter ce dispositif.

  • Logement décent

Avec la loi ELAN, les critères de décence évoluent. Ainsi, un bailleur est tenu de mettre à disposition un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » visant ainsi à lutter contre la prolifération des punaises de lit.

 

  • Copropriété

La loi Elan prévoit que le règlement de copropriété puisse être remis au locataire de manière dématérialisée (en pièce jointe d'un email, par exemple). 

La loi Elan introduit aussi la possibilité de mise à l'amende des syndics en cas de retard dans la transmission de documents (contrat, devis…) aux copropriétaires.

Elle rend également possible le vote par correspondance des copropriétaires ne pouvant se rendre aux assemblées générales. Le texte précise qu'un vote par correspondance "pour" sera automatiquement transformé en vote "contre" en cas "d'évolution substantielle d'une résolution" lors de l'AG.

  • Diagnostics

  • DPE

Afin de « responsabiliser les acteurs de la vente et de la location », un texte vise à « conférer un caractère opposable » au DPE, à compter (uniquement) du 1er janvier 2021 (Art. 179 Loi ELAN).

  • Dossier de diagnostic technique location

Un texte précise que le DDT « est [désormais] communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ». Notons qu’il en va de même pour communiquer les extraits utiles d’un règlement de copropriété à un locataire (logement en copropriété).

  • Etude géotechnique préalable (terrain à bâtir)

La loi Elan instaure l’obligation, dans des zones à risques, de fournir une « étude géotechnique préalable » en cas de vente d’un terrain non bâti constructible (CCH, nouvel art. L 112-21). Un décret viendra préciser et finaliser cette nouvelle obligation légale.

Elle devra être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

  • Carnet numérique

La loi Elan prévoit la création d’un « carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien » pour les logements. Ce carnet, accessible par un « service en ligne sécurisé », deviendrait obligatoire en 2020 dans le neuf, puis pour les logements existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025. Un décret doit venir finaliser le dispositif (CCH, art. L 111-10-5).

  • Urbanisme

La loi prévoit la possibilité de dématérialiser les demandes de permis de construire. La téléprocédure ne sera pas disponible dans toutes les communes (uniquement les communes dépassant un seuil fixé ultérieurement par décret).

La loi vise à lutter contre les recours abusifs dirigés contre les permis de construire. Elle prévoit des peines plus lourdes en cas d’abus et des délais de procédure plus court.

  • Loi Littoral

Les nouvelles constructions restent prohibées dans la bande des 100 mètres du littoral et dans les espaces proches du rivage. Elles sont en revanche autorisées dans les "dents creuses", c'est-à-dire sur les parcelles de terrain vides qui se trouvent entre deux bâtiments érigés dans un même hameau.

La loi Elan prévoit par ailleurs que les projets devront être refusés en cas d'atteinte à l'environnement ou aux paysages.

  • Lutte contre les squatteurs

Le domicile d’une personne bénéficie d’une protection spécifique contre les squatteurs.

Pour renforcer cette protection, la Loi Elan contient les 2 dispositions suivantes :

  • le délai de 2 mois qui doit s’écouler entre un commandement de quitter les lieux et la mise en œuvre de l’expulsion est supprimé pour les squatteurs ;
  • les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale.

 

 

 

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